Een woning kopen terwijl de vorige nog wordt verkocht, brengt de eigenaar in een situatie waarin hij tijdelijk dubbele financiële verplichtingen heeft. Een aankoop- of verkooptraject bestaat niet alleen uit een lijst administratieve stappen: de volgorde van de handelingen, het type financiering en de planning van elke ondertekening bepalen het werkelijke risiconiveau. Juist deze afstemming tussen verkoop en aankoop verdient een grondige analyse.
Tegelijk verkopen en opnieuw kopen: de verborgen kosten van een nieuwe hypotheek
De Franse notarissen wijzen op een concreet verschijnsel: een eigenaar die enkele jaren geleden tegen een lage rente heeft geleend, kan zien hoe een nieuwe lening een aanzienlijk deel van de gerealiseerde meerwaarde opslokt wanneer de woning wordt doorverkocht. De schijnbare winst op de verkoopprijs valt lager uit zodra de kosten van de nieuwe lening in de berekening worden meegenomen.
Voordat een woning te koop wordt gezet, moeten daarom twee scenario’s met elkaar worden vergeleken: de huidige woning en de bijbehorende rente behouden, of verkopen en opnieuw kopen met een duurdere lening. Daarvoor moeten de resterende schuld, de vergoeding voor vervroegde aflossing en de rente van de nieuwe lening worden beoordeeld. Zonder deze voorafgaande berekening berust de beslissing om te verkopen op een onvolledige inschatting.
Wie in deze situatie het woningaanbod wil verkennen en een plan verder wil uitwerken, vindt op de website Reflexe Habitat immobilier handige hulpmiddelen voor elke stap van de transactie.
Overbruggingskrediet of langere verkooptermijn: vergelijking van financieringsopties voor vastgoed
Wanneer een eigenaar een nieuwe woning moet kopen voordat de huidige is verkocht, zijn er twee belangrijke mogelijkheden. De keuze hangt af van het budget, de verwachte verkooptermijn en de mate waarin men risico wil nemen.
| Kenmerk | Overbruggingskrediet | Langere verkooptermijn |
|---|---|---|
| Werking | De bank schiet een deel van de waarde van de te koop staande woning voor, in afwachting van de daadwerkelijke verkoop | In de koopovereenkomst wordt een langere termijn dan gebruikelijk afgesproken voor het ondertekenen van de notariële akte |
| Gedekte termijn | Doorgaans beperkt tot één à twee jaar | Wordt in de koopovereenkomst vrij afgesproken tussen verkoper en koper |
| Belangrijkste kosten | Rente over het voorgeschoten bedrag, boven op de maandlasten van de nieuwe lening | Geen extra financieringskosten, maar de koper moet ermee instemmen |
| Belangrijkste risico | Als de woning niet binnen de termijn wordt verkocht, krijgt de eigenaar met dubbele lasten te maken | De koper kan zich terugtrekken of de koopovereenkomst kan ontbindende voorwaarden bevatten |
Een overbruggingskrediet brengt tijdelijk dubbele schuldenlasten met zich mee, terwijl een langere verkooptermijn het risico verlegt naar de onderhandelingen met de koper. Ook de lokale markt speelt een rol: in een gebied waar woningen steeds langer te koop staan, wordt een overbruggingskrediet duurder en risicovoller.
Energielabel en energieprestatie: een factor die de verkoopprijs beïnvloedt
De nieuwe berekeningsmethode voor het DPE-energielabel kan het label van sommige elektrisch verwarmde woningen veranderen, zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd. Een woning met label G kan door deze herberekening bijvoorbeeld label F of E krijgen. Een gewijzigde berekening betekent niet dat de woning beter geïsoleerd is: de werkelijke staat van het gebouw blijft hetzelfde.
Voor een verkoper kan deze herclassificatie een verkoopbelemmering wegnemen, met name in het licht van de regelgeving die de verhuur van de meest energieverslindende woningen geleidelijk verbiedt. Voor een koper blijft voorzichtigheid geboden.
- Controleer welk DPE-label geldt op het moment van ondertekening, niet alleen het label in de oorspronkelijke advertentie
- Vraag om de details van het rapport (isolatie, verwarmingssysteem, ventilatie) om de daadwerkelijk benodigde werkzaamheden in te schatten
- Neem de verhuurtermijnen die aan het DPE-label zijn gekoppeld mee in het budget voor een verhuurinvestering en tel de eventuele kosten voor energierenovaties op bij de aankoopprijs
Wie een woning met label E koopt om die te verhuren, moet rekening houden met toekomstige wettelijke termijnen en de kosten om aan de regelgeving te voldoen. Alleen de aankoopprijs geeft geen volledig beeld van de totale kosten van de investering.
De lokale vastgoedmarkt en onderhandelingsruimte: wat landelijke gemiddelden niet laten zien
Landelijke trends op de vastgoedmarkt, zoals het aantal transacties en de prijsontwikkeling, geven geen goed beeld van de situatie in een specifieke wijk of voor een bepaald type woning. Het aantal transacties kan landelijk weer toenemen zonder dat de ontwikkeling in alle steden gelijk is.
De onderhandelingsruimte voor kopers verschilt sterk per locatie. In sommige gebieden is er nog aanzienlijke ruimte om over de vraagprijs te onderhandelen, terwijl het beperkte aanbod in andere gebieden elke onderhandeling bemoeilijkt.
Voor een verkoper betekent de vraagprijs bepalen op basis van een landelijk gemiddelde dat de lokale vraag buiten beschouwing blijft. Gegevens van notarissen per geografisch gebied zijn de betrouwbaarste referentie om een prijs vast te stellen die aansluit bij de werkelijke markt.
Voor een koper helpt een analyse van de lokale markt ook om de waarschijnlijke termijn voor een toekomstige doorverkoop in te schatten. Dat is een belangrijke factor wanneer de aankoop wordt gefinancierd met een lening van twintig jaar of langer. Een woning die tegen de juiste prijs is gekocht op een goed begrepen lokale markt, kan zonder buitensporige prijsverlaging worden doorverkocht, zelfs in een periode van vertraging.
Het succes van een vastgoedproject hangt minder af van kennis van de administratieve stappen dan van inzicht in drie concrete factoren: de werkelijke financieringskosten bij de huidige rentestand, de energieprestatie van de woning in verhouding tot de wettelijke verplichtingen en de dynamiek van de markt op wijkniveau. Door deze drie factoren vóór elke ondertekening samen te beoordelen, wordt het verschil tussen de betaalde prijs en de werkelijke waarde van de woning kleiner.
