Wer eine Immobilie kauft und gleichzeitig die bisherige verkauft, geht eine doppelte finanzielle Verpflichtung ein. Ein Kauf- oder Verkaufsvorhaben besteht nicht nur aus einer Liste administrativer Schritte: Die Reihenfolge der Vorgänge, die Art der Finanzierung und der Zeitplan für die einzelnen Unterschriften bestimmen das tatsächliche Risiko. Besonders genau sollte man sich daher mit der Abstimmung von Verkauf und Neukauf befassen.
Gleichzeitiger Verkauf und Neukauf: Die versteckten Kosten eines neuen Immobilienkredits
Die Notaires de France weisen auf ein konkretes Phänomen hin: Wer vor einigen Jahren einen Kredit zu niedrigen Zinsen aufgenommen hat, muss damit rechnen, dass ein neuer Kredit einen erheblichen Teil des beim Verkauf erzielten Wertzuwachses aufzehrt. Der vermeintliche Gewinn aus dem Verkauf schrumpft, sobald die Kosten des neuen Darlehens in die Rechnung einfließen.
Vor dem Verkaufsstart sollten daher zwei Szenarien verglichen werden: die aktuelle Immobilie und den bestehenden Zinssatz behalten oder verkaufen und mit einem teureren Kredit eine neue Immobilie kaufen. Dafür müssen die Restschuld, die Vorfälligkeitsentschädigung und der Zinssatz des neuen Darlehens berücksichtigt werden. Ohne diese vorherige Berechnung beruht die Verkaufsentscheidung auf einer unvollständigen Einschätzung.
Wer in diesem Zusammenhang Immobilienangebote durchstöbern und sein Vorhaben konkretisieren möchte, findet auf der Immobilien-Website Reflexe Habitat nützliche Tools für jede Phase der Transaktion.
Überbrückungskredit oder langfristiger Verkauf: Finanzierungsoptionen für Immobilien im Vergleich
Wenn Eigentümer eine neue Immobilie kaufen müssen, bevor die bisherige verkauft ist, gibt es zwei wichtige Möglichkeiten. Welche davon infrage kommt, hängt vom Budget, der voraussichtlichen Verkaufsdauer und der persönlichen Risikobereitschaft ab.
| Kriterium | Überbrückungskredit | Langfristiger Verkauf |
|---|---|---|
| Funktionsweise | Die Bank zahlt einen Teil des Werts der zum Verkauf stehenden Immobilie vor, bis der Verkauf abgeschlossen ist | Im Vorvertrag wird eine längere Frist als üblich bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vereinbart |
| Abgedeckter Zeitraum | In der Regel auf ein bis zwei Jahre begrenzt | Wird im Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer frei vereinbart |
| Hauptkosten | Zinsen auf den vorfinanzierten Betrag, zusätzlich zu den Raten des neuen Kredits | Keine zusätzlichen Finanzierungskosten, aber die Zustimmung des Käufers ist erforderlich |
| Größtes Risiko | Wird die Immobilie nicht innerhalb der Frist verkauft, muss der Eigentümer zwei finanzielle Belastungen tragen | Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten oder der Vorvertrag kann aufschiebende Bedingungen enthalten |
Ein Überbrückungskredit birgt das Risiko einer vorübergehenden Doppelbelastung, während sich das Risiko beim langfristigen Verkauf auf die Verhandlungen mit dem Käufer verlagert. Auch der lokale Markt spielt eine Rolle: In einer Region, in der sich die Verkaufszeiten verlängern, wird ein Überbrückungskredit teurer und riskanter.
Energieausweis und Energieeffizienzklasse: Ein Faktor, der den Verkaufspreis beeinflusst
Die neue Berechnungsmethode für den DPE kann die Energieeffizienzklasse mancher elektrisch beheizter Wohnungen verändern, ohne dass Arbeiten durchgeführt wurden. Eine mit G eingestufte Immobilie könnte durch die Neuberechnung in die Klasse F oder E hochgestuft werden. Die geänderte Berechnung bedeutet nicht, dass die Immobilie besser gedämmt ist: Der tatsächliche Zustand des Gebäudes bleibt unverändert.
Für Verkäufer kann eine solche Neueinstufung ein Verkaufshindernis beseitigen, insbesondere angesichts des gesetzlichen Zeitplans, der die Vermietung der energieineffizientesten Wohnungen schrittweise verbietet. Käufer sollten dennoch vorsichtig bleiben.
- Die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gültige DPE-Energieeffizienzklasse prüfen, nicht die in der ursprünglichen Anzeige angegebene
- Die Einzelheiten des Gutachtens anfordern (Dämmung, Heizsystem, Lüftung), um den tatsächlichen Sanierungsbedarf einzuschätzen
- Bei einer Kapitalanlage zur Vermietung den Zeitplan der DPE-bedingten Vermietungsbeschränkungen in die Kalkulation einbeziehen und mögliche energetische Sanierungskosten zum Kaufpreis hinzurechnen
Wer eine Immobilie der Klasse E zur Vermietung kauft, sollte künftige gesetzliche Fristen und die Kosten für die Erfüllung der Vorschriften einkalkulieren. Der Kaufpreis allein bildet die Gesamtkosten des Vorhabens nicht ab.
Lokaler Immobilienmarkt und Verhandlungsspielraum: Was nationale Durchschnittswerte nicht zeigen
Nationale Trends am Immobilienmarkt (Transaktionsvolumen, Preisentwicklung) spiegeln nicht die Realität eines bestimmten Viertels oder einer bestimmten Immobilienart wider. Das Transaktionsvolumen kann landesweit wieder steigen, ohne dass sich die Entwicklung in allen Städten gleichermaßen zeigt.
Der Verhandlungsspielraum für Käufer unterscheidet sich je nach Standort erheblich. In manchen Regionen sind deutliche Preisnachlässe auf den Angebotspreis möglich, während in anderen die Angebotsknappheit kaum Verhandlungsspielraum lässt.
Wer als Verkäufer den Angebotspreis an einem nationalen Durchschnitt ausrichtet, ignoriert die tatsächliche Nachfrage vor Ort. Die nach geografischen Gebieten aufgeschlüsselten Daten der Notare sind nach wie vor die zuverlässigste Grundlage, um einen marktgerechten Preis zu ermitteln.
Auch Käufer können mithilfe einer Analyse des lokalen Marktes die voraussichtliche Dauer bis zu einem späteren Wiederverkauf einschätzen. Das ist besonders wichtig, wenn der Kauf über einen Kredit mit einer Laufzeit von zwanzig Jahren oder mehr finanziert wird. Eine Immobilie, die zu einem angemessenen Preis in einem gut verstandenen lokalen Markt gekauft wurde, lässt sich auch in einer Abschwungphase ohne übermäßigen Preisabschlag weiterverkaufen.
Der Erfolg eines Immobilienvorhabens hängt weniger davon ab, die administrativen Schritte zu kennen, als vielmehr davon, drei konkrete Faktoren im Blick zu behalten: die tatsächlichen Finanzierungskosten angesichts des aktuellen Zinsumfelds, den energetischen Zustand der Immobilie im Verhältnis zu den gesetzlichen Vorgaben und die Marktdynamik im jeweiligen Viertel. Wer diese drei Faktoren vor jeder Vertragsunterzeichnung gemeinsam betrachtet, verringert die Differenz zwischen dem gezahlten Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie.
